Ngày 18-01-2024, tại kỳ họp thứ Năm, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV chính thức thông qua Luật Đất đai 2024 (sửa đổi). Luật gồm 16 chương, 260 Điều và thay thế Luật Đất đai ngày 29/11/2013.

Theo đó, so với Luật Đất đai năm 2013 thì Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có nhiều điểm mới quan trọng, nổi bật như:

1. Bố cục của Luật Đất đai năm 2024

 Tăng 02 chương so với Luật Đất đai năm 2013. Bổ sung 01 chương về Phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất; tách thành chương về thu hồi đất, trưng dụng đất và chương về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Luật Đất đai 2024 cũng giải thích thích và làm rõ các từ ngữ, đã bổ sung thêm 22 khái niệm.

2. Quy định về đối tượng sử dụng đất

Tại Điều 4 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã không còn quy định về đối tượng sử dụng đất là Hộ gia đình. Theo đó, chỉ công nhận đối tượng hộ gia đình sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Luật mới đã có quy định chuyển tiếp đối với quyền sử dụng đất hộ gia đình tại Điều 259.

Như vậy, từ ngày Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, hộ gia đình sử dụng đất sẽ không được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất với tư cách hộ gia đình sử dụng đất.

Bênh cạnh đó, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình sử dụng đất có Giấy chứng nhận trước ngày Luật này có hiệu lực nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

3. Mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư tại nước ngoài

          Xác định cụ thể hơn người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Không phân biệt tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà không phải đáp ứng điều kiện, không phải thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư trong tiếp cận đất đai. 

Bên cạnh đó, luật quy định nhóm người sử dụng đất gồm thành viên hộ gia đình thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất.

4. Đang thuê đất trả tiền 1 lần có thể chuyển sang trả hàng năm

Theo khoản 2 Điều 30 Luật này thì, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm. Phần tiền thuê đất đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ.

5. Quy định về bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất

Luật mới quy định cụ thể về nguyên tắc bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất đai; bổ sung trách nhiệm, thời hạn phê duyệt kết quả điều tra, đánh giá và bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất đai.

 Khoản 1 Điều 54, nội dung bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất như sau: Phân loại các khu vực đất đã được khoanh vùng theo quy định; Tổng hợp, xác định phạm vi, mức độ cần bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất theo từng khu vực đất đã được phân loại; Lập kế hoạch và lộ trình thực hiện bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất đối với các khu vực đất đã được xác định; Xác định các biện pháp kỹ thuật, giải pháp kinh tế, xã hội cùng các phân tích để lựa chọn phương án tối ưu và quyết định phương án thực hiện; Lập báo cáo kết quả thực hiện bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất; Giám sát, kiểm soát quá trình xử lý, bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất.

Đồng thời, phải lập bản đồ các khu vực đất đã thực hiện bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất; xây dựng và cập nhật dữ liệu về bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Ngoài ra, cần kiểm soát các khu vực đất bị thoái hóa, ô nhiễm chưa được bảo vệ, cải tạo, phục hồi theo quy định bao gồm khoanh vùng, cảnh báo, không cho phép hoặc hạn chế hoạt động trên đất nhằm giảm thiểu tác động xấu đến đất.

6. Minh bạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Luật mới đã xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất, tăng cường công khai minh bạch.

Trong đó, luật đơn giản hóa kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, không yêu cầu phải đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện các dự án đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư đã được cấp tỉnh trở lên phê duyệt (khoản 4 Điều 67). 

Tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân.

Bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

7. Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Quy định cụ thể các đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan. Đồng thời, bổ sung thêm 03 trường hợp, gồm: giao đất cho cơ quan, tổ chức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở công vụ; giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số thuộc đối tượng được hưởng chính sách; giao đất tín ngưỡng để bồi thường cho các trường hợp Nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng.

8. Quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Quy định rõ ràng, cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí, trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

Điều 79 của Luật mới quy định 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều 85 quy định rõ hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng tính từ ngày ban hành thông báo thu hồi đất để người dân biết, chủ động trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Luật đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Nhiều phương án bồi thường hơn khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm bằng đất, bằng tiền, bằng nhà ở, đất khác mục đích sử dụng. Đồng thời, người có đất bị thu hồi được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền nếu không muốn nhận bồi thường bằng đất.

Khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024 nêu “…Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất”. Khoản 5 Điều này cũng quy định, khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Một khu tái định cư có thể bố trí cho một/nhiều dự án.

Hoàn thiện quy định về thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh trong trường hợp chưa có trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh, tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn thực hiện thu hồi đất. 

Bổ sung quy định về trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản công thuộc các trường hợp thu hồi đất theo quy định của luật thì không phải thực hiện việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

9. Quy định đất không có giấy tờ, cấp sai thẩm quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Khoản 3 Điều 138 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện sau: không vi phạm pháp luật về đất đai; không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền; nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Cấp giấy chứng nhận cho trường hợp đất được giao từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất (Khoản 4 Điều 140).

10. Bỏ quy định về khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hàng năm

Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất. Đồng thời, tại Điều 159 Luật này quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026; hàng năm UBND cấp tỉnh phải trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 năm tiếp theo.

11. Quy định thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Quy định rõ, cụ thể việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai phải bảo đảm sự bình đẳng, khách quan, công khai, minh bạch và có sự phối hợp chặt chẽ, kịp thời, chính xác giữa các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính; phương thức thực hiện đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện, lồng ghép trong việc giải quyết TTHC về đất đai. Tổ chức, cá nhân yêu cầu thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực của nội dung kê khai và các giấy tờ trong hồ sơ đã nộp. Các thủ tục hành chính về đất đai được thực hiện bằng hình thức trực tiếp, qua hệ thống bưu chính hoặc trên môi trường điện tử và có giá trị pháp lý như nhau; Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính về đất đai chịu trách nhiệm thực hiện đúng thẩm quyền và thời gian theo quy định của pháp luật, không chịu trách nhiệm về những nội dung trong các văn bản, giấy tờ có trong hồ sơ đã được cơ quan, người có thẩm quyền khác chấp thuận, thẩm định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó (Điều 224)./.